障害福祉事業所の物件選び｜契約前に確認すべきポイント

はじめに

障害福祉事業所の開業で、特にやり直しが難しいのが物件選びです。契約後に「相談室が作れない」「用途変更に高額な工事が必要」「消防設備を追加できない」と分かっても、家賃や初期費用は戻らないことがあります。

物件は、指定権者だけでなく、建築担当部署、消防署、必要に応じて都市計画・開発・保健所など、複数の関係機関へ確認した上で契約することが大切です。

1. まずサービスごとの設備基準を確認する

必要な設備は、サービス種別によって異なります。例えば、通所系サービスでは訓練・作業室、相談室、洗面所、便所、多目的室等が論点となり、共同生活援助では居室、居間・食堂、台所、浴室、便所などが確認されます。

単に部屋があればよいわけではありません。必要な広さ、利用者の特性に合う構造、会話が漏れない相談環境、設備の専用性、兼用の可否なども確認します。

日中活動系サービスの面積要件の例

「必要な広さ」は、指定権者が手引きで具体的な数値を示している場合があります。生活介護・就労選択支援・就労移行支援・就労継続支援A型・B型に共通して、次の内容が示されています。

設備	内容
訓練・作業室	利用者1人あたり2平方メートル以上を確保する。複数種類の活動を行う場合は、活動の種類ごとに区分する
事務室	事業の運営に必要な面積を有する専用の区画を設ける（間仕切りするなど他の事業と明確に区分する場合は、同一の事務室でも可）
相談室	利用者・相談員を含め4人程度が使用することを想定し、4平方メートル以上を確保する
手洗い設備	便所内の手洗いとは別に設置する
便所	利用者の特性に応じたものを設置する
多目的室	利用者1人あたり2平方メートル以上を確保する。支援に支障がない場合は相談室と兼用可（ただし相談室と兼用する部分を除き、1人あたり2平方メートル以上を確保する）

物件を内見する際は、この積み上げで必要面積を試算します。定員20人であれば、訓練・作業室40平方メートル以上、多目的室40平方メートル以上、相談室4平方メートル以上に事務室・便所・手洗いが加わります。「広さは十分そうだ」という感覚での判断は危険です。

見落としやすいのが、便所内の手洗いとは別に手洗い設備を求める取扱いです。既存の事務所物件では給排水工事が必要になることがあります。また、多目的室と相談室を兼用する場合、兼用部分を差し引いてなお1人あたりの面積を満たす必要があるとされており、兼用にすれば面積が不要になるわけではありません。

面積の数値は全国一律の基準ではなく、1人あたり3平方メートルとする例もあります。

共同生活援助・短期入所の居室と、併設が認められない組合せ

居住系サービスでは、居室そのものに数値基準があります。次のとおり整理されています。

サービス	居室の基準
共同生活援助	収納設備を除き7.43平方メートル以上。利用定員は原則として1人。出入口に鍵を取り付けること（外側はシリンダー、内側はサムターンが望ましい）
短期入所（単独型事業所）	収納設備を除き8平方メートル以上。1つの居室の利用定員は4人以下。地階に設けてはならない。寝台またはそれに代わる設備、ブザーまたはそれに代わる設備を設けること

共同生活援助では、このほか居間または食堂（利用者・従業者が一堂に会するのに十分な広さ）、台所、便所・手洗い設備、浴室が必要とされています。居室の鍵は、内側から施錠でき外側からは鍵で解錠できる構造が望ましいとされており、既存住宅を活用する場合は建具の交換が必要になることがあります。

さらに、立地・併設について次の制限が示されています。

区分	内容
共同生活援助の設置場所	入所施設、病院の敷地内は設置不可
日中活動系との併設	共同生活援助事業所と、生活介護、自立訓練、就労選択支援、就労移行支援、就労継続支援A型・B型、就労定着支援の事業所との同一敷地内での併設は、指定権者ごとに取扱いが分かれます（設備を共用しないなどの条件付きで認める自治体もあります）。事前に指定権者に確認してください

基準省令が明文で禁じているのは入所施設または病院の敷地内への設置です。日中活動系事業所との同一敷地内の併設については指定権者ごとに取扱いが分かれ、設備を共用しないなどの条件付きで認める自治体もあります。「1階を就労継続支援B型、2階をグループホームにする」といった計画は、事前に指定権者に確認してください。同一敷地内での併設を前提に物件を探している場合は、早い段階で確認が必要です。

グループホームは距離要件がある

共同生活援助は、複数の住居を1事業所として運営する形態が認められていますが、住居間の距離に要件があります。

区分	内容
共同生活住居	いずれの共同生活住居も、主たる共同生活住居から概ね30分以内で移動できる範囲内に設置すること
サテライト型住居	本体住居から概ね20分以内で移動可能な距離、かつ主たる共同生活住居から概ね30分以内
事業所の定員	4人以上
共同生活住居の定員	新規建物を設置する場合は2人以上10人以下、既存建物を活用する場合は2人以上20人以下
サテライト型住居の定員	1人（本体住居の利用定員には含めず、事業所全体の利用定員に含まれる）
サテライト型住居の設置数	1住居につき2か所まで（本体住居の利用定員が4人以下の場合は1か所まで）

新規建物か既存建物かで1住居の上限定員が変わる点は、物件選びに直結します。また、1住居につき8人以上の場合や、一体的に運営する共同生活住居の合計定員が21人以上の場合には減算が適用されるとされており、定員設定は報酬にも影響します。

サテライト型住居では、居室面積が収納設備を除き7.43平方メートル以上とされています。あわせて、台所、便所・手洗い設備、浴室など日常生活を営むうえで必要な設備と、入居者から通報を受けることができる通信機器（携帯電話なども可）の設置が必要です。2件目以降の物件を探す際は、1件目からの移動時間を必ず確認してください。

確認先となる所管部署を整理する

障害福祉サービス事業を行うにあたっては、消防法、建築基準法、都市計画法など各種法令を遵守する必要があります。所管部署に各種法令の適合確認を行ったうえで、障害福祉の担当課へ事前協議の手続きを行うこととされています。

主な法令	一般的な所管部署
消防法	消防本部の予防担当課
建築基準法	建築指導を所管する部署
都市計画法	建築指導・都市計画を所管する部署

事前協議の際には、各所管部署との協議内容を記録した書面（建築物関連法令協議記録など）の提出を求められることがあります。口頭で確認しただけでは足りず、書面に残すことが前提になっているということです。相談した日付、担当部署、担当者名、回答内容を記録しておいてください。

2. 用途地域と建築基準法

用途地域・都市計画上の制限を確認する

都市計画法上の用途地域や、市街化調整区域、地区計画、開発許可の内容によっては、予定する福祉事業に使用できないことがあります。

特に市街化調整区域では、現在建物が存在していても、用途を変えて福祉事業所として使用できるとは限りません。物件所在地と予定サービスを伝え、自治体の都市計画・開発担当部署へ確認します。

建築基準法上の用途と適法性を確認する

確認したい主な資料は、建築確認済証、検査済証、建築計画概要書、登記事項証明書、既存図面、過去の増改築履歴です。図面と現況が一致しているか、無断増築や用途違反がないかも重要です。

福祉施設等への用途変更では、対象面積等によって建築確認申請が必要になることがあります。確認申請が不要な規模であっても、避難・採光・換気・廊下・階段・防火区画などの実体規定に適合しなくてよいわけではありません。

古い建物、検査済証がない建物、用途が不明な建物は、確認に時間と費用がかかる可能性があります。建築士や自治体の建築担当部署へ早めに相談してください。

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3. 消防法上必要な設備を確認する

障害福祉事業所として使用することで、防火対象物の用途区分が変わり、自動火災報知設備、誘導灯、消火器、スプリンクラー、非常警報設備などの追加が必要になる場合があります。

共同生活援助や短期入所など、利用者が宿泊するサービスでは、建物の構造、面積、階数、利用者の避難能力等によって必要設備が大きく変わります。

消防署には、平面図、建物面積、階数、構造、利用定員、サービス内容、夜間の職員体制を伝えて確認します。賃貸人や管理組合が消防工事を認めるかも契約前に確認してください。

4. 災害リスクと避難経路を確認する

ハザードマップで、洪水、内水、土砂災害、津波などのリスクを確認します。土砂災害特別警戒区域などでは、社会福祉施設の開発・建築に制限がかかることがあります。

また、図面上の避難経路が確保されていても、実際には家具、鍵、段差、狭い通路によって避難が難しい場合があります。車いす利用者や支援が必要な利用者を想定し、昼間・夜間それぞれの避難方法を確認します。

5. 賃貸借契約と運営面の確認

賃貸借契約で確認すること

賃貸借契約書の使用目的が「事務所」だけになっている場合、障害福祉サービス事業所としての使用が認められない可能性があります。次の点を明確にします。

• 障害福祉サービス事業所として使用できること
• 利用者の出入り、送迎、宿泊、看板設置が認められること
• 間仕切り、手すり、消防設備等の工事ができること
• 指定申請に賃貸借契約書を提出できること
• 転貸や同一物件内の他法人利用に問題がないこと
• 原状回復の範囲と工事費負担

行政確認前に契約せざるを得ない場合は、指定、建築、消防等の確認が得られなかったときに無条件で解除できる停止条件又は解除特約を、不動産会社・貸主と協議します。

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面積以外に見ておきたい運営面

開業後の運営を想定し、次の点も現地で確認します。

項目	確認例
交通・送迎	公共交通、送迎車の乗降場所、駐車場、近隣道路の幅
騒音・近隣	作業音、利用者の出入り、近隣住宅との距離、説明の必要性
水回り	便所の数、手洗い、厨房、給排水、温水設備
通信・電気	インターネット、電話、請求端末、業務機器に必要な容量
防犯	玄関管理、鍵、個人情報保管、死角、夜間の安全性
将来性	定員増、職員増、設備追加ができる余地

多機能型・従たる事業所・出張所の設備の考え方

1つの物件に複数サービスを入れる場合や、2か所目を確保する場合は、事業所の形態によって設備の兼用ルールが変わります。

形態	設備の取扱い
多機能型事業所	相談室、便所・手洗い設備、多目的室などは、サービス提供に支障がない範囲内で兼用可。訓練・作業室はサービスごとに専用に設置すること
従たる事業所	事務室・相談室は、サービス提供に支障がない範囲内で主たる事業所と兼用可。訓練・作業室、多目的室、便所・手洗い設備は専用に設置すること
出張所	サービス提供に支障がない範囲内で本体の事業所の設備を兼用できる

多機能型・従たる事業所では、訓練・作業室は専用に設置する必要があります。出張所は生産活動を行わない前提の付属施設で、生産活動の一部を行う場合は従たる事業所として扱われます。多機能型を検討する場合、サービスごとに訓練・作業室を分けたうえで、各サービスの定員に応じた面積を確保する必要があります。同じ部屋を使うのであれば、パーテーション等で事業ごとに区分することが必要です。

従たる事業所は、主たる事業所との距離が概ね30分以内で移動可能な距離であることが要件とされ、従たる事業所に常勤・専従の従業者を1人以上確保することも求められます（管理者およびサービス管理責任者を除く）。

出張所は、製品の販売、待機や道具の保管、着替えなどを行う付属施設として設置が認められる一方、生産活動の一部を行う場合は出張所ではなく従たる事業所として扱われます。「販売所として小さな店舗を借りたい」という場合、そこで作業を行うかどうかで必要な手続きが変わります。

平面図・写真は申請書類そのもの

平面図は、内見時の確認材料であると同時に、指定申請の提出書類です。次の要件が示されています。

区分	内容
平面図	写真に対する番号と矢印を記載し、撮影位置と撮影方向を示すこと
写真	内観の写真は死角がないよう撮影し、外観の写真は1または2枚撮影する（日中活動系・居住系は外観のみでよいとする例もある）
建物の権原	法人所有の場合は登記事項証明書などの写し、賃貸の場合は賃貸借契約書の写しを添付
消防	消防用設備等検査済証の写し（必要な場合）
その他	設備の概要、事業所の構造概要（共同生活援助、短期入所など）

賃貸借契約書の写しが提出書類である以上、契約が完了していないと申請書類が揃いません。一方で、契約前に指定権者・建築担当部署・消防署の確認を得ておく必要があります。この順序を成立させるため、許認可が得られない場合の解除特約が実務上重要になります。

また、事業所の新築・改築・増設などを行う場合、工事着手前に事前協議の手続きを完了することが求められる例があります。事前協議には平面図と建築物関連法令協議記録の提出が必要とされており、内装工事を先に進めてしまうと、基準に適合しない部分を作り直すことになります。図面が固まった段階で、着工前に指定権者へ相談してください。

契約前チェックリスト

よくある質問

あわせて読みたい障害福祉サービスの開業支援（サービス案内）

まとめ

障害福祉事業所の物件は、家賃、立地、広さだけでは決められません。福祉の設備基準、都市計画、建築、消防、災害リスク、賃貸借契約を横断して確認する必要があります。

一度契約すると、物件変更は開業スケジュールと資金計画に大きく影響します。候補物件の段階で必要な確認先を整理し、回答を書面や記録に残してから契約してください。

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主な参考資料

• 厚生労働省「指定障害福祉サービスの事業等の人員、設備及び運営に関する基準」 （出典）

※本記事は令和8年8月24日時点の情報に基づいています。